Das Einkommensteuergesetz (EStG) lässt es zu, die tatsächlich niedrigere Gebäudenutzungsdauer statt der typisierten Gebäudenutzungsdauer (zum Beispiel 50 Jahre bei Anwendung der zweiprozentigen Abschreibung) zu berücksichtigen. Im EStG wird jedoch nicht näher beschrieben, wie die kürzere Nutzungsdauer zu bestimmen und nachzuweisen ist.

Wie der Steuerberaterverband Niedersachsen Sachsen-Anhalt mitteilt, orientiert sich die Finanzverwaltung hierzu bislang an einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 22.02.2023 (BStBl I 2023, 332).

Jedoch widersprächen die dort verlangten Nachweise in weiten Teilen der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 und vom 07.10.2025, IX R 26/24). So werde für die Schätzung nicht zwingend ein Bausubstanzgutachten oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren verlangt. Nach Auffassung des BFH könne zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes jede sachverständige Methode angewandt werden. Eine Ableitung der Restnutzungsdauer aus der Immobilienwertermittlungsverordnungwerde – abweichend von der Verwaltungsauffassung – zugelassen. Dem Sachverständigen werde "Beinfreiheit" hinsichtlich der Wahl der (Gutachten-)Methode eingeräumt.

Für die Praxis weist der Steuerberaterverband darauf hin, dass der BFH die Gutachtensvorgaben des BMF verwirft. Die Finanzverwaltung habe nunmehr auf die (fortdauernde) Rechtsprechung des BFH reagiert und das bisherige BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit Schreiben vom 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben. Diese Aufhebung hält der Steuerberaterverband für alle noch offenen Fälle für bedeutsam.

Steuerberaterverband Niedersachsen Sachsen-Anhalt, PM vom 19.12.2025