Noch sind hohe Sonderabschreibungen auf Mietwohnungen möglich – diese laufen jedoch zum 31.12.2021 aus, worauf die Lohnsteuerhilfe Bayern hinweist.

Wer jetzt noch schnell eine Neubauwohnung zur Vermietung kauft, den Bauantrag für den Neubau von Mietwohnungen vor dem Jahreswechsel einreicht oder kurzfristig in einem vorhandenen Gebäude eine neue Wohnung schafft, werde noch mit einem hohen Steuervorteil belohnt. Insgesamt könne eine Sonderabschreibung von 28 Prozent in den nächsten vier Jahren geltend gemacht werden. So sehe es das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus aus dem Jahr 2019 vor.

Voraussetzung für den Steuerbonus sei, dass neuer Wohnraum zur Vermietung angeschafft oder geschaffen wird. Dazu müsse der Bauantrag in den Jahren 2019 bis 2021 gestellt oder die Bauanzeige eingereicht worden sein. Beim Wohnungskauf sollte man sich das Datum des Bauantrags unbedingt vom Bauträger bestätigen lassen, rät die Lohnsteuerhilfe. Zudem seien die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf 3.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt, da Wohnungen für die mittleren und niedrigen Einkommensklassen benötigt würden.

Als Minimallösung für den Steuervorteil gelte die Entstehung einer neuen Wohnung mit mindestens 23 Quadratmeter Wohnfläche in einem bestehenden Haus, zum Beispiel durch den Ausbau des Kellers oder des Dachgeschosses. Eine Erweiterung einer bestehenden Wohnung oder Renovierungsmaßnahmen seien nicht begünstigt, eine Umwidmung von Gewerbeflächen zu Wohnzwecken allerdings schon. Ferienwohnungen würden nicht begünstigt, da deren Vermietung nicht dauerhaft erfolge, so die Lohnsteuerhilfe.

Wer vorhat, ein ganzes Gebäude neu zu errichten, sollte darauf achten, dass der Wohnraum spätestens im Jahr 2023 fertiggestellt sein muss, um noch die vollen vier Jahre auszunutzen. Denn die Sonderabschreibung könne letztmals für das Jahr 2026 geltend gemacht werden. Verzögert sich die Fertigstellung zum Beispiel um ein Jahr, verkürze sich die Zeitspanne der Sonderabschreibung um dieses Jahr auf drei Jahre.

Sofern eine begünstigte Wohnung noch im Dezember 2021 gekauft wird, greife die Sonderabschreibung erstmals für das gesamte Jahr 2021 rückwirkend. Es handele sich nämlich um eine Jahresabschreibung. Allerdings müsse, so die Lohnsteuerhilfe, die Wohnung ganz neu und in diesem Jahr fertiggestellt worden sein. Wurde die Wohnung bereits 2020 fertiggestellt und erst 2021 angeschafft, sei der Steuervorteil dahin. Leer ausgehen würden auch Käufer, die erst im nächsten Jahr eine Immobilie anschaffen.

Zur Höhe des Steuervorteils führt die Lohnsteuerhilfe aus, dass das Gesetz zusätzlich zu den zwei Prozent regulärer Abschreibung für Neubauten eine Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent in den ersten vier Jahren ermöglicht. Somit könnten in diesem Zeitraum insgesamt bis 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Steuererklärung steuermindernd geltend gemacht werden. Das ergebe also 20 Prozent mehr Abschreibung in der Anfangszeit. Durch die Möglichkeit, Abschreibungen vorzuziehen, falle der Steuervorteil in den restlichen 46 Jahren dafür geringer aus.

Förderfähig seien Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu einer Höhe von 2.000 Euro je Quadratmeter. Die Anschaffungsnebenkosten, wie Notar-, Grundbuch-, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, soweit sie aufs Gebäude entfallen, seien darin zu berücksichtigen. Sie könnten noch nachträglich eingerechnet werden. Die Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlage würden nicht gefördert und blieben außen vor.

Die Vermietung muss laut Lohnsteuerhilfe auf mindestens zehn Jahre in Folge ausgelegt sein. Kurzfristige Leerstände würden nicht berücksichtigt. Endet die Vermietertätigkeit aber vor Ablauf der zehn Jahre, seien die Sonderabschreibungen an das Finanzamt zurückzuzahlen. Selbiges gelte auch bei anderen Verstößen gegen die Bedingungen. Dies sei der Fall, wenn sich die Baukosten nachträglich erhöhen oder eine Umwidmung vorgenommen wird. Das Finanzamt könne die Sonderabschreibung rückwirkend aufheben, selbst bei bereits bestandskräftigen Steuerbescheiden. Deswegen heiße es, gut und sorgfältig zu kalkulieren.

Lohnsteuerhilfe Bayern, PM vom 12.10.2021